봄 이사철을 앞두고 집값이 오름세를 보이는 가운데 모기지 금리는 팬데믹 이전보다 훨씬 높은 수준을 유지하고 있다. 게다가 주택거래를 감독하는 주요 연방 소비자 감시기구들이 무력화되고 있어 바이어가 집을 구입할 때 보다 주의를 기울여야 한다고 뉴욕타임스가 23일자로 보도했다. 이 내용을 다음과 같이 소개한다. <편집자주>
주택 구입 과정의 대부분의 측면을 감독할 책임이 있는 기관인 소비자 금융 보호국(Consumer Financial Protection Bureau)이 없기 때문에 소비자 보호 단체들은 주택 구입자들이 스스로 감시자가 되어야 한다고 말한다.
"이제 집을 살 때, 잘못 인도될 가능성이 훨씬 더 커졌다"고 미국 소비자 연맹의 주택 책임자인 샤론 코넬리슨은 말했다. "가드레일이 제거되고 있기 때문에 경계하는 것이 중요합니다."
주택 구입은 대부분의 미국인이 인생에서 내릴 가장 큰 재정적 결정이다. 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면 일반적인 주택 가격은 약 397,000달러이지만 일부 지역에서는 가격이 훨씬 더 높다. 예를 들어, 캘리포니아의 여러 카운티에서는 작년 말 중간 가격이 150만 달러를 넘었고 월 모기지 상환액은 8,000달러를 넘었다.
관련 CFPB는 빅테크를 겨냥했다. 그런 다음 일론 머스크가 그것을 해체하기 위해 움직였다.
소비자국은 주택 구입에서 어떤 역할을 했나?
소비자국은 2007-08년 금융 및 주택 위기 이후 소비자에게 서비스를 제공하는 대출 기관 및 금융 회사에 대한 감독을 간소화하기 위해 만들어졌다.
수년에 걸쳐 금융조사국은 간소화된 양식과 교육 도구를 제공함으로써 모기지 쇼핑 절차를 완화하기 위해 움직였으며 여러 은행 및 대출 기관에 대해 조치를 취했습니다. 예를 들어, 2022년에 금융조사국은 웰스파고에 수천 건의 모기지 대출 변경 요청을 부적절하게 거부하여 경우에 따라 차용인이 "부당한" 압류로 집을 잃게 된 것을 포함하여 다양한 고객 계정을 잘못 처리한 것에 대해 37억 달러를 지불하도록 명령했다.
바이든 행정부 마지막 날인 1월 17일, 조사국은 시카고와 보스턴의 흑인과 히스패닉이 대다수인 지역에서 주택을 구입하기 위해 대출을 신청하는 대출자를 막은 것에 대해 드레이퍼 및 크레이머 모기지 코퍼레이션과 합의를 도출했다.
대출 기관의 변호사는 이메일에서 드레이퍼와 크레이머가 "이 문제를 종결된 것으로 간주하고 당국의 주장을 부인"하지만 "장기간의 법적 비용"을 피하기 위해 부분적으로 합의를 선택했다고 밝혔다.
트럼프 행정부 하에서 무엇이 바뀌었나?
도널드 트럼프 대통령이 지난 1월 20일 취임한 이후, 소비자국(Consumer Bureau)은 손을 떼는 접근법을 취해왔다. 지난달에는 지난 12월 잠재적 대출자를 계열사인 로켓 모기지(Rocket Mortgage)로 불법적으로 유도한 혐의로 기소된 로켓 홈즈 부동산(Rocket Homes Real Estate)에 대한 법적 조치를 취하했다.
이메일로 보낸 성명서에서 로켓 홈즈는 "주택 구입자들이 주택 소유의 꿈을 이루는 데 얼마나 잘 도왔는지와 같은 객관적인 기준만을 기준으로 구매자를 최고 실적 중개인과 항상 연결해 왔다"고 밝혔다.
소비자국은 또한 버크셔 해서웨이가 소유한 밴더빌트 모기지 앤 파이낸스(Vanderbilt Mortgage and Finance)가 상환할 능력이 없는 제조된 주택 구매자에게 대출을 제공한 것에 대해 제기한 소송을 취하했다.
모기지 대출 기관이 대출자가 대출금을 갚을 능력이 있는지 확인하도록 요구하는 규칙은 많은 사람들이 대출금을 갚지 못해 집을 잃었던 금융 위기 이후 시행된 변화의 핵심 측면이었다.
밴더빌트는 이전 성명에서 이 소송은 "근거가 없고 사실이 아니며 정치적 동기에서 비롯된 과도한 규제의 최신 사례"라고 말했다. 밴더빌트는 또한 이 법안이 대출자의 지불 능력을 평가하기 위한 법적 요건을 초과한다고 말했다.
전국소비자법률센터(National Consumer Law Center)의 선임 변호사인 앨리스 코헨(Alys Cohen)은 대출 기관이 소비자 보호법을 준수하고 있는지 감독하는 것을 사실상 중단했다고 밝혔다. 코헨은 다른 연방 규제 기관들이 은행을 감독하지만, 그들의 주요 초점은 소비자에 대한 처우보다는 기관의 전반적인 안전과 건전성에 있다고 말했다. 주정부는 또한 은행과 다른 대출 기관을 규제한다.
"사람들은 높은 가격과 그들이 알지 못할 수도 있는 숨겨진 관계에 노출될 수 있습니다"라고 그녀는 말했습니다. (이 센터는 소비자국을 해체하려는 행정부의 노력에 반대하는 소송에 동참했다.)
느슨한 감독은 구매자들이 어려운 주택시장을 탐색함에 따라 발생한다. 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 성명을 통해 "주택 가격 상승과 모기지 금리 상승이 주택 구입 능력에 부담을 준 것이 분명하다"고 말했는데, 1월 주택 판매가 거의 5% 하락했다.
주택 구매자는 어떻게 비용을 관리하고 위험을 줄일 수 있을까?
소비자국(Consumer Bureau)의 연구에 따르면 대출자의 약 절반만이 새로운 주택 융자를 받거나 모기지를 재융자할 때 더 나은 조건과 이자율을 찾는 것으로 나타났다. 견적을 받는 데 시간이 걸리고 소비자가 복잡한 선택을 비교할 때 혼란스러워하여 이미 알고 있는 대출 담당자나 부동산 중개인이나 친구의 단일 추천에 의존할 수 있기 때문일 수 있다.
그러나 비용을 비교하기 위해 다른 대출 기관을 둘러보면 대출자가 수천 달러를 절약할 수 있다고 프레디맥의 보고서에서 밝혀졌다. 연간 최대 600달러를 절약할 수 있으며 최소 4개의 견적을 받으면 연간 1,200달러 이상을 절약할 수 있다는 것이다.
바이어는 부동산 중개인으로부터 소유권 보험사 및 주택 검사관과 같은 제공업체에 대한 추천을 사용하지만 대출자는 이러한 제공업체도 물색해야 한다고 주택 옹호자들은 말한다.
소비자국은 지난해 주택담보대출 마감 비용이 크게 증가했다는 사실을 발견했는데, 부분적으로는 금리 상승으로 인해 더 많은 대출자들이 대출 금리를 낮추기 위해 "할인 포인트"를 선불로 지불하게 되었기 때문이다.
소비자법센터(Consumer Law Center)의 코헨은 또한 특히 처음 구입하는 경우 주택 구입자 교육 과정을 수강할 것을 제안했다. (대출 기관은 계약금에 대한 도움을 구하는 경우와 같은 경우에 과정을 요구할 수 있습니다.)
직접 또는 온라인으로 제공되는 이 과정은 쇼핑객이 대출 기관을 선택하는 방법을 포함하여 주택을 찾고, 자금을 조달하고, 소유하는 것과 관련된 사항을 이해하는 데 도움이 됩니다. 주택도시개발부에서 승인한 과정을 찾으려면 해당 기관의 웹사이트를 확인하면 된다.
모기지 또는 주택 대출 기관에 문제가 발생하면 어떻게 처리하나?
소비자국에 불만을 제기할 수 있지만 불만 사항이 처리되고 있는지는 불분명하다. 코넬리센은 "법은 유효하지만 집행하기가 더 어려울 뿐"이라고 말했다.
이번 주 법원에 제출한 서류에서, 소비자대응국의 사무국장은 많은 사람들이 "그들의 불만에 대해 적시에 응답을 받지 못하고 있다"면서 "임박한 압류로 집을 잃는 것과 같은 긴급한 상황에 직면한 사람들에게는 CFPB에 도움을 줄 사람이 아무도 없다"고 말했다.
유타대학교 퀴니 법대 교수이자 소비자법 전문가인 크리스토퍼 피터슨은 "나는 여전히 불평할 가치가 있다고 생각한다"고 말했다. 그는 소비자국의 "인력 감축"을 둘러싼 법적 다툼이 어떻게 해결될지는 아직 명확하지 않지만, 법은 소비자국이 불만 처리 절차를 유지하도록 요구하고 있다고 말했다.
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