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| 매물로 나온 시애틀 5베드 주택, 리스팅 가격은 199만달러. (Photo: NWMLS) |
집값과 금리가 동반 상승하자 바이어들의 주택 구매력이 크게 떨어지고 있다.
부동산 정보업체 아톰 데이타의 최근 집계에 따르면 올해 1분기 기준 미국 전체 79%에 해당하는 지역의 주택 구매력이 전년 동기 대비 하락했다. 이는 2021년 1분기에 미 전역 38%가 구매력 감소를 나타낸 것에 비해 무려 41%포인트나 급증한 것으로 지난 2008년 이후 최저치다.
다시 말하면 주택 구매여건이 개선된 곳은 전체 21%에 불과하다는 뜻이다. 전분기 23% 대비 2%포인트, 지난해 같은 기간의 62%와 비교하면 불과 1년사이 1/3수준까지 감소한 것이다. 주택 구매력의 급감은 바이어들의 소득 증대 속도가 집값 및 금리 상승세를 따라잡지 못하고 있기 때문이다.
미국의 집값은 지난 한해 16% 이상 오르면서 중간가(32만달러)기준 사상 최고치에 도달했지만 같은 기간 잠재적 바이어의 소득 증가폭은 단 7%에 그쳤다. 여기에 1분기 기준 모기지 금리(30년 고정 기준)가 전년 동기 대비 1.2%포인트 이상 상승한 것까지 고려하면 바이어들의 월페이먼트 부담은 약 20%나 커진 것이다.
모기지 대출을 위한 소득 대비 월 페이먼트를 보면 바이어들은 32만달러의 중간가 주택 구매를 위해 평균 수입(6만 6560달러) 중 26.3%에 해당하는 1만 7490달러를 지출해야 하는데 이는 전년동기(21.8%)는 물론 전분기 (24.9%) 대비 상승한 것이다. 대출 기관들이 수입 대비 지출의 상한선으로 삼는 28%에 근접한 수치다. 수입 대비 지출 기준 지난 2008년 이후 최고치며 상승폭 또한 2005년(전년동기 대비)이후 가장 높다.
집값 상승폭을 연수입과 비교하면 전체 81%에 해당하는 473개 카운티의 집값 상승폭이 임금 상승폭을 웃돌았다. 특히 LA와 샌디에고, 오렌지카운티 등 남가주 주요 지역과 최근 인구 유입이 급증하고 있는 텍사스주 해리스(휴스턴)카운티와 애리조나 매리코파 카운티 역시 집값 상승이 임금 상승을 훨씬 넘어서는 지역으로 분류됐다.
임금 상승이 집값 오름세보다 높은 지역은 113개(19%)에 불과했다. 집값에 비해 임금 상승폭이 높은 지역 중에는 북가주 샌타클라라와 맨해튼 등이 포함됐다. 이들 지역의 경우 지난 수년간 집값이 너무 올라 사실상의 한계점에 도달한 상황에서 주민소득은 전년 대비 오르면서 주택 구매력이 일부 개선됐다.
단,이마저도 너무 높은 집값과 월 페이먼트에 일부 초고소득층을 제외하면 주택 구매 자체가 불가능한 상황임을 고려할 때 상황이 나아졌다고 보기는 어렵다는 지적이다. 지역별 현황을 보면 전체 63%에 해당하는 371개 카운티의 집값이 전년 대비 10%이상 올랐다.
집값이 가장 많이 상승한 지역은 미주리주 세인트루이스 카운티(40%)였고 노스캐롤라이나 웨이크 카운티와 애리조나 마리코파 카운티도 각각 29%와 28% 상승했다.
주택 구매력 기준으로는 일리노이 주 쿡 카운티와 텍사스 해리스 카운티, 댈러스 카운티, 벡사 카운티 그리고 미시건주 웨인 카운티 등은 주택 구매력 상위 지역에 포진했지만 LA, 샌디에고, 오렌지 마리코파(애리조나), 그리고 킹(브루클린 뉴욕) 등 한인 선호지역들은 전체 최하위권에 머물렀다.
집값이 치솟았지만 여전히 미 전체 절반에 가까운 283개(48%)지역에서 수입 대비 지출 28% 이하로 주택 구입이 가능했다. 단 이 수치는 전분기52%와 전년동기 66%대비로는 대폭 하락했다.
현재 미국에서 가장 주택 구매력이 가장 높은 지역은 펜실베니아의 스쿠킬 카운티로 소득의 7%만 할애해도 내집 마련이 가능했고 일리노이 메이컨(9.7%)등도 수입의 10% 이하로 주택을 구매할 수 있었다.
반면 북가주 샌타 크루즈는 수입의 92.7%를 사용해야 내 집을 살 수 있고 뉴욕주 킹 카운티(91.5%)와 북가주 마린 카운티(79.7%), 하와이 마우이(74.8%) 그리고 중가주 샌 루이오비스포(73.7%)도 70%이상의 소득을 사용해야 집을 살 수 있다.
내집 마련을 위한 소득 기준이 가장 높은 지역으로는뉴욕 맨해튼으로 32만 9747달러가 필요해 유일하게 30만달러를 넘었다. 샌 마테오(28만 6976달러)와 산타클라라(26만 6934달러), 샌프란시스코(26만 4038달러), 그리고 마린(25만달러) 등이 그 뒤를 이었다.
소득 기준이 가장 낮은 지역은 주택 구매력이 가장 높았던 스쿠킬 카운티로 연간 1만2011달러만 벌어도 집을 사는 것이 가능했다. 이외에 캠프리아, 빕, 파에테 그리고 블레어 카운티 등 펜실베니아와 조지아 주 일부 지역도 2만 달러 이하 소득으로도 주택 구매가 가능한 지역이었다.
한편 아톰 데이타는 지역의 주택 중간가를 기준으로 지역 주민의 수입, 모기지 페이먼트(20% 다운페이먼트 기준), 재산세 그리고 보험비 등을 합산해 구매력을 산출했다. (미주헤럴드경제 특약)
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